日前，江苏淮安住建部门使用了最严厉的措辞，点名通报了保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，下称“保利地产”）在当地一个投资逾44亿元的房地产项目存在的严重违规问题。

这家央企地产商在2020年3月份收购了位于江苏淮安清江浦区的化妆品一条街项目，连同股权及债权的交易对价接近10亿元，项目整体投资规模预计超过44亿元。

保利地产接盘淮安化妆品一条街项目后，在未办理施工许可证的情况下，过去4个月时间里，即擅自组织施工单位开展了桩基及售楼处等部位施工。同时，项目施工过程中存在基坑支护无设计图纸、无施工方案、未履行专家评审程序等严重安全问题。

    据悉，今年6~8月份，当地政府相关部门多次要求淮安化妆品一条街项目停工整改，但该项目无视主管部门停工指令，继续进行现场施工。

江苏淮安住建部门批评上述问题暴露出项目公司及其控股股东保利淮海房地产发展有限公司（下称“保利淮海”）“法律意识淡薄”“安全意识淡薄”“社会责任意识淡薄”等严重问题，将提请对其违法行为采取扣除企业信用分、列入黑名单、暂停房屋预售许可办理等联合惩戒措施。

另据《中国经营报》记者获悉，淮安化妆品一条街项目原本由淮安当地国资企业独资控制，根据国有资产管理相关法规采用了进场交易方式，但在交易过程中存在为保利地产量身定制、定向转让的情形。

   “项目计划在今年10月底、11月初开盘推售，首期房源价格预计在1.5万元/平方米左右。”上述淮安化妆品一条街项目销售人员告诉记者。据记者了解，淮安化妆品一条街项目已取得了“和府”备案名，该项目销售推广名为“保利国联·和府”，预计首期将推出近400套房源。淮安化妆品一条街项目的开发主体为淮安市联融置业发展有限公司（下称“联融置业”），保利地产在今年3月份收购联融置业51%的股权之前，该项目由淮安市国有联合投资发展集团有限公司（下称“淮安国联集团”）间接全资持有。淮安国联集团属于淮安市国有独资企业，其附属公司在2018年以18.57亿元的总代价，竞得了淮安化妆品一条街项目地块，也成为近几年来淮安土地市场出让成交的总价地王。淮安化妆品一条街项目的占地面积约12.26万平方米，规划地上计容建筑面积接近36.1万平方米，按此计算，当时该项目成交楼面地价超过5144元/平方米。根据该项目建设方案，36.1万平方米地上计容建筑面积里，住宅面积超过34万平方米，商业面积为0.94万平方米，另外配套面积为1.11万平方米，建成后将提供近3000套房源。尽管淮安国联集团以高价竞得了淮安化妆品一条街项目地块，但却没有选择单独推进该项目后续开发建设。在拿地一年后，淮安国联集团附属公司即在淮安市公共资源交易中心挂牌转让联融置业51%的股权。根据联融置业51%股权的资产审计、评估情况，当时联融置业的资产总额为18.79亿元，负债总额为18.79亿元，净资产为零，净资产评估值为0.79亿元。另据标的资产挂牌条件，除了至少支付0.4亿元股权对价外，受让方还应替联融置业偿还其欠付淮安国联集团附属公司的9.58亿元股东贷款。因此，保利地产最终受让联融置业51%股权连同债权的交易对价接近10亿元，相当于以挂牌底价取得了淮安化妆品一条街项目的实际开发权益。根据《企业国有资产法》及《企业国有资产交易监督管理办法》等相关法规，企业国有资产转让应当进场交易，原则上不得针对受让方设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件相关内容应当在信息披露前报同级国资监管机构备案。但记者查询当时联融置业51%股权挂牌条件后发现，实际上在交易过程中存在为保利地产量身定制、定向转让的情形。挂牌条件里明确作出了限制，要求意向受让方须为《财富FORTUNE》杂志上2015~2018年连续四年入选世界500强企业或其附属公司；2016~2018年连续三年位居中国房地产企业销售榜单上前10强；2018年披露的公司资产负债率不高于80%。这些限定的挂牌条件逐一对照后，受让方则直接指向了保利地产。而最终保利地产也以挂牌底价顺利取得了联融置业51%的股权，并在2020年上半年将其纳入了上市公司合并报表范围内。保利地产及淮安国联集团方面均没有解释在联融置业51%股权转让过程中所存在的量身定制、定向转让的情形，是否涉嫌违反企业国有资产交易的相关法规。据保利地产方面披露，淮安化妆品一条街项目可售面积将超过34.8万平方米，若仅按照项目首期预计1.5万元/平方米销售均价推算，也将至少为保利地产提供逾52亿元可售货值。